آئین نامه اجرائی تبصره 3 ماده 3 اساسنامه شرکت تعاونی مسکن
کلیات:
ماده1- در اجرای مفاد تبصره 3 ماده 3 اساسنامه شرکت تعاونی مسکن که منبعد در این آئین نامه به اختصار “تعاونی” نامیده میشود، امور مربوط به خرید و اجاره واحدهای مسکونی تکمیل شده و نیمه تمام، تهیه زمین و تفکیک آن و احداث واحدهای مسکونی و واگذاری آنها و همچنین ایجاد تأسیسات عمومی مورد استفاده مشترک آنان به شرح مقررات این آئین نامه میباشد.
ماده 2- تعاونی مکلف است برای هر یک از اعضاء پرونده‌ای شامل نکات ذیل تشکیل و در دفتر تعاونی نگهداری نماید:
1- مدارک مورد نیاز عضویت
2- تعهد نامه عضو مبنی بر التزام به رعایت اساسنامه، این آئین نامه و سایر مقررات تعاونی و تودیع وجود درخواستی در مواعد مقرره
3- نشانی دقیق محل سکونت عضو و هرگونه حاصله در آن حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ تغییر
4- فرم تکمیل شده مربوط به تقاضا و اولویت‌های مورد نظر عضو در مورد مکان و مشخصات اصلی واحد مورد تقاضا مشتمل بر متراژ، تعداد اطاق خواب، نوع مصالح اصلی، نما، تعداد واحد در هر بلوک و … (مطابق نمونه پیوست) .
5- مکاتبات فی مابین تعاونی و عضو
6- فرم تکمیل شده مربوط به امتیازات و تعیین میزان امتیاز عضو و انجام تغییرات حاصله به محض اعلام و ارائه مدارک
ماده 3- هیات مدیره پس از تکمیل فرم ردیف 4 ماده 2 درخواست مشترک اکثریت اعضاء را تعیین ودر مورد سار درخواستها (غیر مشترک) نیز باید سعی کند با تشکیل جلساتی اعضاء را به تفاهم نزدیک گرداند.
هیات مدیره موظف است در جهت تأمین نیازهای مشترک اعضاء با تصویب مجمع عمومی عادی اقدامات لازم را بعمل آورد.
تهیه زمین و مجوز ساختمان
ماده4- تأمین زمین با کاربری مسکونی از وزارت مسکن و شهرسازی و یا دیگر منابع دولتی از محل منابع مالی تعاونی، با در نظر گرفتن صرفه و صلاح اعضاء به پیشنهاد هیئت مدیره و تصویب مجمع عمومی انجام می‌گیرد.
تبصره- در صورت تهیه زمین از طریق وزارت مسکن و شهرسازی و یا سایر ارگانهای دولتی، هیئت مدیره مکلف است در صورت درخواست، فهرست اسامی واجدین شرایط را به مرجع یاد شده اعلام نماید.
ماده5- خرید زمین از منابع غیر دولتی (آزاد و نهادهای عمومی غیر دولتی) بایستی با انجام تحقیقات کافی و در صورت لزوم استعلام از شهرداری، ثبت اسناد وزارت مسکن و شهرسازی و سایر مراجع ذیربط جهت روشن شدن وضع مالکیت و ممنوع المعامله نبودن مالک، اجازه نقل و انتقال نوع کاربری، امکان ساخت واحدهای مسکونی در آن با تصویب مجمع عمومی عادی صورت گیرد.
تبصره- هیئت مدیره موظف است ظرف مدت 6 ماه از تاریخ تأسیس تعاونی نسبت به تأمین زمین با کاربری مسکونی و کسب مجوز احداث مسکن اقدام نماید و در صورت بروز تأخیر زمانی بیش از 6 ماه در تأمین زمین مورد نظر میبایستی موضوع را بمنظور تعیین تکلیف با ذکر دلائل به مجمع عمومی عادی گزارش و نتیجه را به وزارت تعاون اعلام نماید.
ماده6- هیات مدیره موظف است به منظور خرید زمین و تعیین اعضاء متقاضی خرید آن مراتب را با اعلان آگهی مشتمل بر مکان و ابعاد و سایر مشخصات زمین مورد نظر برآورد تعداد واحدهای مسکونی و مساحت زیر بنا‌‌های مجاز و غیره باتعیین مهلت حداقل 15 روز اعلام و متقاضیان را بترتیب امتیازات رتبه بندی کرده و با احتیاط، تعداد کافی را انتخاب نموده و برای خرید زمین مذکور و تهیه نقشه‌ها و اخذ پروانه ساختمان به میزان کسری، درخواست وجه از آنها بنماید.
ماده7- هیئت مدیره مکلف است نقشه تفکیکی زمین خریداری شده را با رعایت صرفه و صلاح اقتصادی اعضاء و بر اساس ضوابط معماری و شهرسازی منطقه وطرح‌های آماده‌سازی توسط مهندسین مشاور واجد صلاحیت (حقیقی یا حقوقی) دارای رتبه بندی سازمان برنامه و بودجه تهیه و به تأئید مراجع ذیصلاح و ذیمدخل (شهرداری، سازمان مسکن و شهرستان، ثبت و …) برساند.
تبصره- در شهرهایی که فاقد مشاور هستند، تعاونی میتواند از دفاتر مربوط در مرکز استان استفاده نماید.
ماده8- هیات مدیره موظف است طی آگهی، مراتب، تهیه نقشه‌ها و اخذ پروانه ساختمان را اعلان ودر دفتر تعاونی و یا محل پروژه، آنها را در معرض رویت اعضای متقاضی خرید قراردهد.
براساس آن، ظرف یکهفته اعضاء بترتیب امتیازات (از بیشتر به کمتر) واحد مناسب خود را تقاضا و انتخاب خواهند کرد، سپس قراردادی فیمابین (نمونه پیوست) تعاونی و متقاضی منعقد و یک نسخه به عضو تحویل خواهد شد.
ماده9- در قرارداد منعقده بین تعاونی و عضو ذکر مشخصات لازم و تعهدات طرفین و همچنین موارد ذیل ضروری است:
الف- اعلام نام مهندس یا مهندسین مشاور و همچنین نام پیمانکاران مجاز با ذکر شماره و تاریخ عقد قرارداد هر یک.
ب- مشخصات واحد مسکونی شامل: محل زمین، ابعاد زمین، متراژ زمین با کاربری مسکونی (دارای پروانه ساختمان) – واحد یا بلوک مورد نظر – طبقه استقرار واحد ذیربط و محل واحد در آن طبقه – متراژ مفید واحد- متراژ پارکینگ – متراژ انباری – سایر مشترکات، نوع مصالح مصرفی عمده (کف واحد، نوع کابینت آشپزخانه، نمای ساختمان، سایر مشخصات اصلی)
ج- پیش‌بینی قیمت تمام شده واحد مسکونی.
د- تعیین زمان بندی اجرای پروژه (مراحل مختلف پیشرفت فیزیکی) و پرداخت تعهدات مالی مسکونی و تاریخ تحویل سند که بعنوان نمونه میتواند بشرح زیر باشد:
1- تعیین تاریخ قسط اول بعد از جواز ساخت بابت تجهیز کارگاه و اجرای مرحله فوند اسیون نسبت به باقیمانده یا قیمت تمام شده مورد پیش‌بینی و تعیین زمان اتمام این مرحله (تعیین درصد شود)
2- تاریخ قسط دوم اجرای مرحله سفت کاری و تعیین زمان اتمام این مرحله (تعیین درصد شود)
3- تاریخ قسط سوم بابت اجرای مرحله نازک کاری و تعیین زمان اتمام این مرحله (تعیین درصد شود)
4- تاریخ قسط چهارم بابت تأمین لوازم تأسیساتی و سایر اقلام و تعیین زمان اتمام این مرحله (تعیین درصد شود)
5- تاریخ تحویل واحد مسکونی
6- تاریخ قسط پنجم بابت دریافت سند رسمی و تسویه حساب
تبصره1- در قرارداد، تکلیف مشاعات پروژه (ویژه – عمومی) از قبیل تأسیسات، راه پله، آسانسور، مسجد، مدرسه، درمانگاه، واحدهای تجاری و غیره روشن گردد.
تبصره 2- قیمت واحدهای مسکونی براساس پیش‌بینی قیمت تمام شده، با در نظر داشتن ویژگی‌های خاص و میزان بهره‌مندی هر واحد از خدمات عمومی و مشاعات و میزان مرغوبیت توسط هئیت مدیره تعیین خواهد شد. درصورت نیاز، هیئت مدیره میتواند از وجود مهندسین مشاور یا کارشناسان رسمی دادگستری استفاده نماید، قیمت اولیه باید قبل از شروع ساختمان به اطلاع اعضاء رسیده و در قرارداد آنها درج شده باشد و قیمت نهایی نباید بیش از 10 درصد اختلاف داشته باشد مگر با تأیید مجمع عمومی.
هزینه های مربوط به انتقال سند از تعاونی به عضو، اعم از حق الثبت و حق التحریر و عوارض و غیره کلاً بعهده عضو میباشد.
تبصره3- مبلع پیش پرداخت توسط هر عضو، بمیزان سهم قیمت زمین بعلاوه درصدی از برآورد هزینه احداث واحد مسکونی، به تناسب و براساس برنامه زمانبندی پروژه و بودجه متناسب با آن، قبل از شروع عملیات پروژه، به پیشنهاد هیئت مدیره تعیین می‌گردد.
تبصره 4- تأمین هزینه‌های سربار، طراحی و ایجاد تأسیسات زیر بنایی مربوط به هر پروژه، شامل آب و برق، زهکشی و فاضلاب، فضای سبز و ماردی از این قبیل که حکم مشاعات را دارد و قبلاً در طرح آماده سازی پروژه به اطلاع اعضاء و تصویب مجمع عمومی عادی شرکت رسیده است، کلاً بعهده اعضاء ذینفع در آن پروژه میباشد.
تأمین مسکن
ماده10- هیات مدیره نمی‌تواند واحدهای مسکونی مازاد بر تقاضا احداث نماید لذا قبل از شروع به احداث بنا در شرایطی که تعداد اعضای متقاضی کمتر از عرضه باشد، تعاونی موظف است اعضای واجد شرایط جدید را دعوت کند ودر صورت عدم کفایت، با تصویب مجمع عمومی در مورد ساخت و یا عدم ساخت واحدهای اضافی یا تغییر تراکم و یا تغییر زیربنای هر واحد اقدام خواهد کرد.
ماده11- هئیت مدیره مکلف است در تهیه نقشه اجرایی و دفترچه محاسباتی مورد لزوم و نظارت در اجرای واحدهای مسکونی (ویلایی – آپارتمانی) از خدمات مهندسین مشاور (حقیقی یا حقوقی) دارای پروانه اشتغال بکار معتبر و دارای رتبه‌بندی از سازمان برنامه و بودجه و عضو سازمان نظام مهندسی کشور (ترجیحاً تعاونیهای مرتبط) استفاده نماید.
ماده12- هیئت مدیره در مورد ساخت واحدهای مسکونی ، ملزم به رعایت اصول و مقررات ملی ساختمان و شهرسازی و نیز اخذ مجوزهای لازم قبل از شروع به عملیات میباشد.
ماده13- هئیت مدیره تعاونی مکلف است جهت احداث واحدهای مسکونی، اقدام به انتشار آگهی مناقصه عمومی (بین پیمانکار رتبه‌بندی شده توسط سازمان برنامه و بودجه و یا انبوه سازان مسکن دارای پروانه اشتغال از وزارت مسکن و شهرسازی (یا اولویت تعاونیها) و یا مناقصه محدود (بین تعاونیهای عمرانی و سازنده مسکن مجاز) در روزنامه کثیرالانتشار (تعیین شده در مجمع عمومی) نموده و با مشورت مهندسین مشاور طرف قرارداد و با رعایت صرفه و صلاح اعضاء پیمانکار یا پیمانکاران واجد صلاحیت را انتخاب کند. پیمانکار برنده در مناقصه موظف است رأساً اقدام به کار نماید و حق واگذاری کار را به دیگری ندارد. مگر واگذاری بخشهایی از کار آنهم با مجوز هیات مدیره.
ماده14- هیات مدیره میتواند برای ساخت واحدهای مسکونی با مشورت مهندسین مشاور، یکی از روشهای زیر را با تصویب مجمع عمومی عادی انتخاب کند.
الف- اقدام به روش امانی یا امانی – پیمانی (اجرای مستقیم توسط تعاونی که ممکن است قسمتهایی نیز به پیمان سپرده شود)
ب- اقدام به روش پیمانی (سپردن کلیه امور به پیمانکار واجد صلاحیت)
ج- تحویل زمین به اعضاء و واگذاری اجرای هر بلوک یا هر واحد مسکونی یا کل پروژه به اعضای ذیربط، مشروط به اینکه به تشخیص وزارت تعاون امکان خانه یا آپارتمان سازی برای تعاونی مقدور نباشد، در اینصورت تعاونی پشتیبانیهای فنی و تدارکاتی را بعمل خواهد آورد.
ماده15- هئیت مدیره مکلف است از پیمانکار در زمان عقد پیمان، تأییدیه‌های لازم مبنی بر بلامانع بودن فعالیت و توانایی اجرای مفاد پیمان را (مدارک ثبتی شرکت پیمانکار، تأییدیه سازمان برنامه بودجه و غیره) مطالبه و با رعایت صرفه و صلاح تعاونی، براساس شرایط عمومی پیمان مورد عمل دستگاه اجرایی دولت (تیپ سازمان برنامه و بودجه) اقدام به انعقاد قرارداد نموه و تضمین لازم را با توجه به حجم کار، با اولویت ضمانت نامه بانکی، جهت اجرای مفاد پیمان از پیمانکار اخذ نماید.
تبصره- هیئت مدیره موظف است از کلیه صورت وضعیت‌های ارائه شده توسط پیمانکار که به تأیید دستگاه نظارت (مهندسین مشاور) رسیده باشد براساس شرایط عمومی پیمان نسبت به کسر کسور قانونی از جمله مالیاتهای تکلیفی، بیمه، پیش‌پرداختها و یا بدهی‌ها و 5 درصد کل مبلغ پیمان بعنوان حسن انجام کار – اقدام و مابقی را به پیمانکار پرداخت نماید.
ماده16- تعاونی میتواند به منظور تأمین مسکن مورد نیاز تمام یا برخی اعضاء نسبت به خرید واحدهای تمام یا نیمه تمام و یا اجاره واحدهای مسکونی از منابع دولتی و عمومی، تعاونیها و بخش خصوصی و تکمیل و واگذاری آنها ( درچارچوب این آئین نامه) اقدام نماید.
ماده17- تعاونی میتواند با رعایت صرفه و صلاح اعضاء و با انجام آگهی عمومی در جراید کثیرالانتشار، با سازندگان انبوه، مشارکت در ساخت نماید (مشارکت مدنی) به این ترتیب که سازنده (که باید واجد شرایط وزارت مسکن و شهرسازی باشد) بابت احداث بنا بجای وجه، تعدادی از واحدهای احداثی را طبق قرارداد سهم ببرد.
واگذاری
ماده18- ملاکهای امتیاز بشرح ذیل میباشد:
1- سابقه کار بازاء هر سال (فقط برای تعاونیهای کارگری و کارمندی) ……. امتیاز
2- سابقه عضویت به ازاء هر سال (یا هر ماه) ……. امتیاز
3- متأهل بودن ……. امتیاز
4- ایثارگری (قبلاً مورد از ارگان ذیربط استعلام شود) ……. امتیاز
5- سایر موارد (هیئت مدیره میتواند موارد دیگری را به مجمع عمومی پیشنهاد دهد) ……. امتیاز
لازم به توضیح است که امتیازات موضوع این ماده اختیاری بوده و مجمع عمومی میتواند هر یک از آنها را حذف و با توجه به بند ۵ مورد دیگری را جایگزین نماید.)
تبصره1- در صورت تساوی امتیاز دو یا چند نفر از اعضای تعاونی، هئیت مدیره با دعوت از طرفین و حضور بازرس (بازرسان) اصلی، بین آنان قرعه کشی نموده و تقدم حاصله ملاک عمل خواهد بود. در هر صورت میبایستی در این خصوص صورتجلسه‌ای تنظیم و به امضاء هیئت مدیره، بازرس (بازرسان) اصلی و اعضاء ذینفع برسد. استنکاف هر یک از اعضاء ذینفع از امضاء صورتجلسه، مانع از اجرای مفاد آن نمی‌گردد.
تبصره2- درخصوص واگذاری واحدهای مرغوب (و نیز پروژه‌های در اماکن مرغوبتر) امتبازات مکتسبه موضوع این ماده ملاک عمل خواهد بود و هر یک از اعضای مشمول دریافت واحد مسکونی، بترتیب امتیاز حق انتخاب (پروژه مورد نظر و حتی انتخاب) واحد مورد علاقه خود را در آن پروژه خواهد داشت.
تبصره3- در صورت ارائه اطلاعات و یا مدارک نادرست از طرف عضو، در رابطه با امتیازان متعلقه امتیازات نادرست حذف وامتیازات واقعی محاسبه و به میزان ……………… درصد از آن کسر (بعنوان جریمه) و امتیاز نهایی ملاک عمل قرار خواهد گرفت (میزان درصد جریمه، با نظر مجمع عمومی عادی تعیین می‌گردد.
تبصره 4- درصورتیکه زن و شوهر هر دو عضو تعاونی باشند، در شرایط محدودیت زمین و مسکن (تقاضا بیش از عرضه) فقط یکی از آن دو در آن مرحله میتواند از خدمات تعاونی استفاده نماید.
تبصره 5- امتیاز اشخاص حقوقی عضو تعاونی، بمیزان مجموع امتیازات سهامداران آن میباشد. در هر صورت واحد مسکونی متعلق به شخص حقوقی خواهد بود.
تبصره6- برای انتخاب هر پروژه توسط اعضا، تقاضاهای اعضاء جمع‌آوری ودر صورتیکه تعداد تقاضا بیش از تعداد مورد نیاز باشد، ملاک انتخاب، امتیازات اعضاء خواهد بود.
تبصره7- در صورتی که برای انتخاب هر واحد مسکونی در پروژه خاص. بیش از یک تقاضا وجود داشته باشد، واحد مذکور باید به واجد بیشترین امتیاز (از بین متقاضیان همان واحد) واگذار شود.
ماده19- امتیازات هر یک از اعضاء در رابطه با برخورداری از خدمات تعاونی در تهیه زمین و میکن (موضوع ماده 18) مختص به خود عضو بوده و قابل انتقال به دیگر اعضاء نمیباشد.
ماده20- هئیت مدیره موظف است نسبت به تهیه شناسنامه برای هر یک از واحدهای مسکونی احداث شده یا خریداری شده (شامل مشخصات کامل زمین ساختمان، قیمت تمام شده و کسورات قانونی) اقدام و در زمان انتقال قطعی و رسمی سند با عضو تسویه حساب نماید.
توضیح – کسور قانونی فوق الذکر (سهم واحد از کل هزینه) عبارتند از مالیات، عوارض، بیمه، 4 درصد حق تعاون و آموزش و غیره.
سایر موارد
ماده21- معاملات هر یک از اعضاء هئیت مدیره و مدیر عامل با تعاونی اعم از اینکه بطور مستقیم طرف معامله باشند و یا در شرکت یا موسسه طرف قرارداد ذینفع و دارای سهم باشند، تابع مقررات مندرج در مواد 129 الی 133 لایحه اصلاحی قانون تجارت خواهد بود.
تبصره- بازرس یا بازرسان تعاونی بر حسب وظیفه نظارتی که بر عهده دارند، نمیتوانند در هیچ یک از معاملات و قراردادها بطور مستقیم یا غیر مستقیم شرکت داشته باشند.
ماده 22- با توجه به تخصصی بودن امور مربوط به تولیدو توزیع مسکن (از جنبه فنی و اقتصادی)، ضرورت دارد مدیر عامل تعاونی، از تخصص یا تجربه لازم در همان موضوع برخوردار باشد.
ماده23- عضو به محض تخصیص زمین یا واحد مسکونی و قبول تعهدات حسب مورد نسبت به زمین خریداری شده و یا واحد مسکونی در شرف احداث، حقوق مالکانه خواهد داشت، حق انتقال آنرا به سایر اعضاء باتصویب هیات مدیره خواهد داشت، حق واگذاری و فروش به اعضاء واجد شرایطی که به عضویت تعاونی پذیرفته میشوند را دارد. البته مراتب باید در دفتر صورتجلسات هیات مدیره درج شود.
تبصره 1- عضویت اعضاء با تحویل قطعی و رسمی زمین یا واحد مسکونی، از شرکت لغو می‌گردد در اینصورت تصویب ترازنامه و حسابهای مربوط به پروژه مورد نظر در مجمع عمومی عادی بمنزله تسویه حساب اعضاء خواهد بود شرکت میتواند در مواقع لزوم با اعضاء مذکور بطور موردی تسویه حساب نماید.
تبصره2- عضویت فرد به محض فروش زمین یا واحد مسکونی در شرف احداث خود لغو می‌گردد. لکن معاوضه با عضو دیگر موجب لغو عضویت نمی‌گردد.
تبصره 3- عضویت فرد در صورت انصراف از زمین یا واحد مسکونی در پروژه خاص، مشروط به اینکه فقط وجوه پرداخت شده خود را طلب نماید میتواند برای سایر پروژه‌های شرکت باقی بماند.
ماده24- درصورت عدم انجام تعهدات بشرح ذیل اقدام خواهد شد:
1- درصورتیکه عضو نسبت به انجام تعهدات خود با تعاونی اقدام ننماید، تعاونی میتواند پس از دوبار اخطار کتبی بفاصله 15 روز و گذشتن 15 روز از دومین اخطار نسبت به لغو یکطرفه تعهد فی مابین در پروژه ذیربط اقدام نماید.
2- در صورتیکه عضو به هر دلیل خواهان واحد مسکونی مورد نظر نباشد لکن تمایل به ادامه عضویت داشته باشد. میبایستی مراتب را جهت اتخاذ تصمیم کتباً به هئیت مدیره اعلام نماید و هیئت مدیره موظف است ظرف مدت حداکثر یکماه از دریافت انصراف عضو، نسبت به موضوع رسیدگی و تکلیف واحد مسکونی مزبور را روشن نماید.
3- در صورتیکه عضو براساس مصوبه مجمع عمومی عادی (موضوع ماده 17 اساسنامه و تبصره آن) از عضویت اخراج شود، تعهدات فی مابین عضو و تعاونی، بصورت یکطرفه توسط تعاونی لغو خواهد شد.
4- اگر هیات مدیره به تعهدات خود در قبال برخی اعضاء عمل نکند (با تشخیص هریک از بازرسان یا اتحادیه ذیربط یا اتاق تعاون ذیربط و یا وزارت تعاون) موضوع تخلف باید توسط بازرس در مجمع عمومی فوق‌العاده مطرح و مورد رسیدگی قرار گیرد. همچنین در صورت لزوم تعقیب قضایی هیات مدیره باید بعمل آید.
تبصره- در صورت بروز اختلاف نظر فیمابین عضو و تعاونی در اجرای قرارداد، بازرس تعاونی و اتحادیه ذیربط و یا وزارت تعاون حسب شکایات هر یک از طرفین به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
ماده 25- پرداخت حقوق و مطالبات اعضایی که قراردادشان از طرف تعاونی لغو می‌گردد براساس قرارداد منعقده خواهد بود.
تبصره- چنانچه ارزش سهام در اساسنامه براساس قیمت روز تعیین گردد، حقوق مالی عضو با ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری منتخب طرفین تعیین و قابل پرداخت میباشد.
ماده26- هیئت مدیره مجاز به استفاده از مبالغ دریافتی از اعضاء جهت اجرای یک پروژه خاص در پروژه دیگری نمیباشد، در غیر اینصورت مسئول جبران ضرر و زیان ناشی از آن خواهد بود.
ماده27- هئیت مدیره مکلف است به پیشنهاد بازرسان و زیر نظر آنها نسبت به انجام حسابرسی از عملیات سالیانه تعاونی با استفاده از خدمات موسسات مالی رسمی کشور اقدام و نتیجه را به بازرس (بازرسان) اصلی، مجمع عمومی عادی و واحد ذیربط وزارت تعاون ارائه نماید.
ماده 28- این آئین نامه مشتمل بر چهار فصل 28 ماده و 21 تبصره در جلسه مجمع عمومی عادی مورخ تعاونی به تصویب رسیده و هیئت مدیره مکلف به اجرای دقیق آن میباشد و آنچه در این آئین نامه پیش‌بینی نشده است تابع قوانین تعاون و نیز ضوابط و مقررات جاری کشور میباشد.